Предприниматель предоставил в аренду юридическому лицу нежилое помещение для размещения в нем склада мебели. Стороны подписали соответствующий договор, и общество фактически заняло арендованные площади. Когда настало время вносить арендную плату, и арендатор начал отказываться от внесения платы, предпринимателю пришлось обратиться за судебной защитой с заявлением о взыскании невыплаченной арендной платы, а также неустойки.
В арбитражном суде арендатор занял следующую позицию: поскольку в оспариваемом соглашении отсутствуют данные, которые дали бы возможность точно определить какие именно площади арендатору должны быть предоставлены в аренду, соглашение об аренде помещений не является заключенным.
Затем истец до вынесения судебного акта по делу заявил об изменении требований и попросил суд вынести решение о взыскании с арендатора не задолженность по договору аренды, а сумму неосновательного обогащения, образовавшуюся у организации за счет пользования имуществом без оплаты, заявлял о необходимости возврата долга в судебном порядке.
Решением суда первой инстанции заявленные требования были удовлетворены так как факт использования нежилых помещений арендатором не отрицался. Указанное решение было признано законным сперва апелляционным судом, а после кассацией и коллегией судей ВАС РФ. Вышеприведенная позиция применяется не только к договорам, в которых отсутствуют условия, позволяющие точно установить, какие именно помещения передаются в аренду, но и к договорам, не зарегистрированным ее участниками в установленном законом порядке, в связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, помещения или сооружения, заключенный на срок один год и более, должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации.
Обязанность общества оплатить собственнику здания неосновательное обогащение появляется на основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ когда организация пользуется чужим имуществом и не платит арендные платежи. Размер неосновательного обогащения в данном случае в соответствии с судебной практикой определяется на основании среднего размера арендной платы по аналогичным договорам.
Следовательно, возврат долга по незаключенным договорам аренды недвижимого имущества производится не посредством заявления требований о взыскании арендной платы, а посредством заявления требований о взыскании суммы неосновательного обогащения вследствие пользования чужим имуществом.
